הסדרת זכויות במקרקעין: המדריך לרישום בטאבו, הסכמי שיתוף, פירוק שותפות ופרצלציה

ערכו הכלכלי של נכס מקרקעין נגזר לא רק ממיקומו, מגודלו או ממצבו הפיזי, אלא בראש ובראשונה ממצבו המשפטי והרישומי. נכס מקרקעין, יוקרתי ומפואר ככל שיהיה, שזכויותיו אינן מוסדרות ורשומות כדין, סובל מירידת ערך דרמטית. נכסים שאינם מוסדרים מקשים על רוכשים פוטנציאליים לקבל משכנתא, חושפים את הבעלים לתביעות מצד שכנים ושותפים, ומהווים כר פורה לסכסוכים ארוכי שנים.

הסדרת זכויות במקרקעין היא תהליך משפטי-תכנוני מורכב, הדורש מומחיות ייחודית ושילוב כוחות מול מוסדות התכנון, לשכת רישום המקרקעין (טאבו), רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומודדים מוסמכים. במאמר מקיף זה נצלול אל נבכי תהליכי ההסדרה השונים: מרישום זכויות היסטוריות, דרך עריכת הסכמי שיתוף בקרקעות "מושע", ועד לניהול תביעות לפירוק שיתוף ותוכניות איחוד וחלוקה (פרצלציה).

רישום זכויות בטאבו וברשות מקרקעי ישראל (רמ"י)

כלל הברזל בדיני המקרקעין בישראל (על פי סעיף 7 לחוק המקרקעין) קובע כי "עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום". משמעות הדבר היא שכל עוד העסקה לא נרשמה בטאבו, מדובר בהתחייבות חוזית בלבד ולא בזכות קניינית מוחלטת. זכות חוזית חלשה יותר וחשופה לעיקולים ונושים של הבעלים המקורי.

העברת זכויות מחברה משכנת לטאבו

בישראל קיימות עשרות אלפי דירות שנבנו לפני עשורים, אך עדיין רשומות רק ב"חברה משכנת" (חברות כגון עמידר, שיכון ופיתוח או קבלנים היסטוריים) ולא עברו מעולם רישום בטאבו כבית משותף. אי-רישום בית משותף גורם לכך שהדירה אינה מוגדרת כתת-חלקה עצמאית. משרדנו מתמחה בביצוע התהליך הסבוך של "פרצלציה ורישום בית משותף" – תהליך הכולל הכנת תשריטים על ידי מודד מוסמך, אישור הוועדה המקומית, אישור המפקח על רישום מקרקעין והנפקת נסח טאבו נקי לכל דירה, פעולה שמעלה אוטומטית את שווי הנכסים בבניין.

הסדרת זכויות חכירה מול רמ"י

חלק ניכר מקרקעות המדינה מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל). במקרים רבים, זכויות חכירה פקעו (חלפו 49 שנים) ולא חודשו, או שלא בוצע "היוון" לזכויות. הסדרת הזכויות מול רמ"י, חידוש חוזי חכירה וביצוע היוון (תשלום מראש הפוטר מתשלום דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה עתידיים), הם צעדים קריטיים שחובה לבצע בטרם מכירת הנכס או הורשתו.

מושע: הסכמי שיתוף וניהול מקרקעין משותפים

מושג ה"מושע" (Musha) מגיע מהדין העות'מאני ומתאר מצב של בעלות משותפת במקרקעין ללא חלוקה פיזית מוגדרת. לדוגמה: למגרש בשטח דונם יש שני בעלים, לכל אחד 50% מהזכויות. המשמעות המשפטית היא שלכל אחד מהם יש בעלות "בכל גרגר חול" במגרש, ואיש מהם אינו יכול להצביע על החצי המערבי או המזרחי ולומר "זה שלי". מצב זה מקשה מאוד על בנייה, פיתוח וקבלת משכנתאות.

עריכה ורישום של הסכם שיתוף

הפתרון המשפטי האולטימטיבי למצב של מושע הוא עריכת הסכם שיתוף במקרקעין. במסגרת הסכם זה, הצדדים משרטטים (בעזרת מודד מוסמך) תשריט חלוקה המייחד חלקים פיזיים ספציפיים לכל שותף: "שותף א' יקבל את החצי המזרחי עם זכויות הבנייה בו, ושותף ב' יקבל את החצי המערבי".

על מנת שהסכם השיתוף יחייב גם קונים עתידיים וצדדים שלישיים, חובה עלינו כעורכי דין לרשום את הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) מכוח סעיף 29 לחוק המקרקעין. רישום זה מייצר ודאות קניינית, מאפשר לכל שותף לבנות על החלק שלו ללא הפרעה, ומעלה משמעותית את סחירות המגרש.

תביעות לפירוק שיתוף במקרקעין

מה קורה כאשר השותפים בקרקע אינם מסתדרים, או כשמדובר ביורשים שקיבלו דירה במשותף ואינם מסכימים מה לעשות בה (אחד רוצה למכור והשני רוצה להשכיר)? הדין הישראלי מעודד היפרדות. סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע עיקרון על: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף".

כיצד מתבצע הפירוק בפועל?

כאשר פונים לבית המשפט (או לבית משפט לענייני משפחה כאשר מדובר בבני משפחה) בתביעה לפירוק שיתוף, עומדות בפני השופט מספר חלופות קבועות בחוק, על פי סדר עדיפויות מוגדר:

• חלוקה בעין (פרצלציה): אם המגרש גדול מספיק וניתן חוקית ופיזית לפצל אותו למגרשים עצמאיים נפרדים – בית המשפט יורה על חלוקה פיזית.
• רישום בית משותף: כאשר מדובר במבנה קיים עם מספר דירות (למשל וילה שחולקה לשתי קומות), בית המשפט יעדיף לרשום את הבניין כבית משותף ולייחד דירה לכל שותף.
• מכירה לצד שלישי: אם לא ניתן לחלק את הנכס בעין (למשל, דירת 4 חדרים סטנדרטית), בית המשפט יורה על מכירת הנכס, לרוב בדרך של מינוי כונס נכסים (עורכי הדין של הצדדים) אשר יציעו את הנכס למרבה במחיר בשוק החופשי, והתמורה תחולק בין השותפים על פי חלקם היחסי.
• התמחרות פנימית (BMBY): לעיתים יורה בית המשפט על התמחרות ("Buy Me Buy You") שבה שותף אחד יכול לקנות את חלקו של השותף השני, בהתאם לחוות דעת של שמאי מכריע.

תוכניות איחוד וחלוקה (פרצלציה) ופיצול מקרקעין

הסדרת זכויות בראייה עירונית-ציבורית נעשית באמצעות תוכנית איחוד וחלוקה. הליך זה (פרצלציה) לוקח מספר חלקות אדמה צמודות (שלעיתים בבעלות אנשים שונים, או בצורות הנדסיות שאינן מאפשרות בנייה), מאחד אותן לחלקה אחת גדולה ודמיונית, ומחלק אותן מחדש למגרשים הנדסיים מוסדרים המותאמים לבנייה, תוך הפרשת שטחים לצרכי ציבור (כבישים, פארקים).

איחוד וחלוקה בהסכמה ולא בהסכמה

תוכנית זו יכולה להיעשות בהסכמת כל הבעלים, מה שמקל ומוזיל את התהליך. אולם, כאשר אין הסכמה, הוועדה המקומית רשאית לכפות תוכנית "איחוד וחלוקה שלא בהסכמה". במקרים כאלו, נוצרים פעמים רבות עיוותים בשווי. הבעלים מקבלים חלקה במיקום שונה או בגודל שונה. כאן נכנס לתמונה מנגנון "תשלומי איזון" (המחושב בטבלת איזון שמאית), הקובע מי מהבעלים קיבל מגרש בשווי יחסי גבוה יותר ועליו לפצות בכסף את הבעלים שקיבל מגרש שוויו נפגע.

בנוסף, יזמים ובעלי קרקעות פרטיים המעוניינים למקסם רווחים, יוזמים פיצול מקרקעין. אם בבעלותכם מגרש של דונם המאפשר בניית שתי וילות, פיצולו לשני מגרשים חוקיים ונפרדים של חצי דונם, המגובים ברישום נפרד בטאבו, מאפשר למכור מגרש אחד בנפרד, לקבל מימון בנקאי בקלות רבה יותר, ולהשביח דרמטית את שווי הנכס.